A gennaio si parte. Con la probabile adesione di gran parte degli istituti bancari, gli standard di valutazione immobiliare dell'Abi diventeranno la regola generale cui si dovranno attenere i professionisti. Che per le banche fanno circa un milione di perizie all'anno. Gli effetti, anche se non immediati, saranno garanzie serie per le banche (e di conseguenza per tutto ilsistema finanziario) e trasparenza per il mercato immobiliare, finalmente basato su dati certi.

Questo il risultato più evidente del lavoro di Geoval, l'associazione dei geometri valutatori esperti che oggi, a Roma, ha celebrato il proprio decennale con un convegno cui sono intervenuti tutti i protagonisti del mondo delle valutazioni immobiliare. E che ha condotto l'idea degli Ivs immobiliari dall'astrazione (per l'Italia, dato che all'estero è prassi comune) alla concretezza della proposta Abi. L'Italia è l'unica nazione Ue dove non esiste un'autorità che attribuisca la qualifica di valutatore, anche se sono ben 30mila su 100mila i geometri impegnati nelle valutazioni immobiliari a diverso titolo.

Tra gli interventi al convegno, quello di Antonio Benvenuti ha subito evidenziato che il riconoscimento da parte dell'Abi è stato fondamentale: «Senza la definizione degli standard non si va avanti. Prima c'erano solo expertise empiriche, che hanno contribuito ad aprire il mercato. Chiunque poteva farle, con la semplice iscrizione a un albo professionale. Ma dietro a ogni perizia ci sono montagne di soldi: il collaterale, cioè il bene dato in garanzia, vale 110 miliardi. Con cartolarizzazioni e affini il mercato immobiliare è diventato componente fondamentale del mercato finanziario. E se una banca non cartolarizza perde il 25% del proprio guadagno». Dietro a ogni bene, ha detto Benvenuti, c'è un perito, che rilascia un documento importantissimo per il mercato nel suo complesso. Il problema, ha sottolineato Benvenuti, è anche il valore di una perizia di responsabilità, che «è sceso a livelli incontrollabili. Noi lo prevedevamo sin dal 2002, e avevamo già pensato la strada. Per questo abbiamo subito iniziato a collaborare con Tecnoborsa per gli standard. Ma ci scontravamo con la prassi direttori di agenzia bancaria che telefonavano al perito. Però il direttore dell'agenzia telefonava poter aumentare il valore perché il cliente era buono o per stare sotto il loan to value e non essere soggetto all'assicurazione».

Se la perizia è uno strumento di garanzia, ha concluso Benvenuti, questo può avvenire solo attraverso l'indipendenza: «Perciò, con procedimenti scientifici riconosciuti in tutto il mondo, dobbiamo fornire un dato altamente scientifico. E se il perito ha un ruolo strategico deve essere ricompensato. Mettendo fuori dal mercato chi non lavora bene e lavorando per dare garanzia al mercato attraverso la certificazione dei valutatori».

Il presidente dei geometri, Fausto Savoldi, ha invece sottolineato che l'attività del geometra è anche quella di chi cerca di conciliare opposti interessi: «Noi dobbiamo fare in modo che nella valutazione entrino, in certe circostanze, valutazioni non scientifiche ma che abbiano a vedere con il rapporto umano e con la conoscenza delle persone e il contemperamento degli interessi. Per questo sviluppiamo anche l'attività di conciliatori, la cui soluzione non è mai scientifica ma umana, e questo mette in crisi la parte scientifica. Ma noi dobbiamo conservarle ambedue».

Marco Simonotti, docente di estimo all'Università di Palermo, ha ricordato che l'unico concetto cui rapportarsi è quello del iustum pretium, «che come tutti sanno è fluttuante e va individuato tra un minimo e un massimo rilevato nel tempo, cercando di restringere il più possibile l'individuazione, appunto, comìn metiodi scientifici e universalmente riconosciuti. Già Tecnoborsa e Crif – ha etto Simonotti - hanno standard che corrispondono ai criteri necessari, anche se non sposano completamente gli Ivs, perché adottano le necessarie best practice».

Ma l'intervento più atteso è stato quello dell'Abi. Angelo Peppetti, del settore crediti, ha ricordato che «c'è stata la necessità di ampliare al massimo la condivisione dei contenuti, anche dopo aver sentito il Territorio. E il 17 novembre abbiamo approvato il documento con gli standard. Si tratta ora di adottarlo». L'Abi non può obbligare nessuno ma saranno le banche che dovranno chiederne ai propri periti l'adozione. Il documento è stato inviato ai 790 istituti di credito, dai quali è attesa un'adesione massiccia entro i primi di gennaio, perché prima passa dai Cda degli istituti e delle holding.

Da gennaio verrà costituito un tavolo con chi ha lavorato per definire l'attuazione e la metodologia di raccolta delle informazioni. L'industria bancaria può infatti formare un database fondamentale: alle 5000mila operazioni annue sui mutui se ne aggiungono altrettante con i finanziamenti per cartolarizzazioni, immobili in costruzione, eccetera. «Bisogna garantire che il sistema bancario regga anche nel futuro e questo è lo scopo del nostro lavoro», ha ricordato Peppetti. Il documento verrà pubblicato nel sito dell'Abi a gennaio, ora è all'esame dell'Autorità garante della concorrenza.

L'ultimo intervento è stato di Maurizio D'Amato, docente di estimo all'Università di Bari, che ha ricordato i pericoli imminenti e la necessità dell'indipendenza dei periti valuatori: «Sotto Greenspan le regole non sono state rispettate e la crisi dei subprime è a lui in gran parte addebitabile. Ma oltre i subprime ci sono altri mutui fuori agency, cioè non verificati da agenzia governative, che ancora non sono esplosi. I rischi da vanificare in Italia sono tra gli altri quelli, ampiamente verificatisi negli Usa, che derivano dalla scarsa indipendenza dei periti rispetto ai broker, che possono o meno farli lavorare». Proprio sulla formazione dei valutatori si è aperta una polemica, ora sono agli inizi: mentre Luke Brucato di Crif Certification Service ha illustrato il programma formativo che ha giò certificato 200 valutatri in base alle norme Iso, D'Amato ha detto che «comunque le università devono essere un partner di riferimento, è un errore fare convenzioni con enti formatori al di fuori dell'università». E rivolgendosi ai rappresentanti del mondo immobiliare in sala ha ricordato che «bisogna fare sistema erogando dati, indispensabili all'attività di ricerca».