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Ultimo appello per le case fantasma

PIANO_CASA_1.jpgCi sono ancora due mesi abbondanti per mettersi in regola: le case fantasma, futuro serbatoio fiscale dei Comuni, stanno emergendo ma ne restano almeno 800mila da registrare. Il termine, fissato dall'articolo 19 del Dl 78/2010 è stato spostato al 31 marzo 2011 dal Dl 225/2010 (il "milleproroghe").



Si tratta di fabbricati presenti sul territorio ma non nelle mappe catastali, emersi a seguito delle operazioni (soprattutto rilievi fotografici aerei) decise con il Dl 262/2006 ed eseguite con paziente meticolosità, in quattro anni di lavoro, dall'agenzia del Territorio in collaborazione con l'Agea (Agenzia per le erogazioni in agricoltura).

Le "ortofoto" sono state sovrapposte alla mappe catastali e sono così emerse le differenze: ampliamenti e nuove costruzioni su ben 2 milioni di «particelle» catastali (cioè appezzamenti di terreno) con un potenziale di 2,8 milioni di unità immobiliari da regolarizzare.
Per chi non fosse ancora stato messo sull'avviso da comunicazioni del Territorio o del comune, la verifica è facile: gli elenchi delle «particelle», comune per comune, sono sul sito
www.agenziaterritorio.gov.it.

La prima mossa, per i proprietari che possiedono un immobile in una di queste particelle, è la denuncia all'ufficio provinciale dell'agenzia del Territorio, incaricando un tecnico professionista, iscritto all'albo degli ingegneri, architetti, geometri, periti edili e agrari, dottori agronomi e agrotecnici, che aggiornerà la mappa catastale e assegnerà una rendita proposta a ciascuna delle unità immobiliari (o agli ampiamenti) dichiarati, col programma Docfa 4 (lo prevede l'articolo 1 del Dm 701/94).

Successivamente i proprietari, in possesso della rendita catastale, dovranno provvedere a sanare la posizione fiscale ai fini delle imposte dirette e dell'Ici, per il periodo pregresso, cioè a partire dalla data di effettivo utilizzo del fabbricato, risalendo fino al quinto anno precedente e utilizzando le procedure del «ravvedimento operoso» (articolo 13 del Dlgs 471/97), che riducono l'importo delle sanzioni.

Qualora gli obbligati non provvedessero alla denuncia, l'accertamento dei fabbricati verrà eseguito per «surrogazione», dell'agenzia del Territorio, con spese a carico dei proprietari, oltre alla sanzione per la mancata denuncia (in genere con la sanzione minime di 300 euro per ogni unità, riducibili a 75 se versati entro 60 giorni dalla richiesta).

La terza ma non meno importante regolarizzazione, è quella urbanistico - edilizia, che dovrà essere effettuata presso i Comuni di appartenenza degli edifici, i quali riceveranno per via telematica,copia della denuncia o accertamento catastale, ai fini dei controlli di conformità urbanistica.

Da una prima statistica pubblicata dall'agenzia del Territorio, è risultato che nella maggior parte dei casi, i fabbricati fantasma sono rurali (abitazioni, stalle, depositi agricoli, eccetera), la cui regolarizzazione potrà essere facilmente ottenuta, mediante la presentazione di una Dia in sanatoria, pagando la sanzione dal minimo di 516 al massimo di 10.329 euro (di norma applicata al minimo), ai sensi dell'articolo 37 del Dpr 380/2001, in esenzione dagli oneri di urbanizzazione (articolo 9 legge 19/77), a condizione che l'edifico sia conforme alla destinazione prevista dal piano regolatore.

Analogo trattamento, ma con l'aggiunta del versamento degli oneri di urbanizzazione, per i fabbricati di tipo civile o industriale, edificati su aree conformi alla destinazione urbanistica del piano regolatore.
Invece, qualora detta conformità non sussistesse, perché l'area è compresa in zone di rispetto marittimo, lacuale, fluviale o stradale, ovvero si fosse in presenza di costruzioni erette in aree soggette a vincolo ambientale, i proprietari potrebbero essere denunciati alla magistratura, con l'obbligo di demolizione dei manufatti, oltre al pagamento delle sanzioni penali e addirittura alla detenzione per due anni, a norma dell'articolo 44 e seguenti, del Dpr 380/2001.

Per questo motivo, una parte dei fabbricati fantasma, non saranno mai spontaneamente denunciati e in alcuni casi, potrebbero anche essere autodemoliti dai proprietari, specie nel caso di manufatti di scarso rilievo, per evitare sanzioni e denuncie. Del resto in questi casi, anche i sindaci si troverebbero in imbarazzo per l'apertura delle infrazioni a carico di propri amministrati, i cui nominativi sono noti, risultando dalle intestazioni delle particelle, al Catasto dei Terreni.

 



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