A seguito delle modifiche alla disciplina introdotte dal decreto legge n. 83/2012, l’Agenzia delle Entrate ha diffuso un vademecum per capire se e come applicare l’Iva nei casi di cessione e locazione di fabbricati. Nello specifico, con la circolare n. 22/E vengono chiariti, anche grazie all’ausilio di tabelle riassuntive, quali sono i casi in cui è possibile esercitare l’opzione per l’applicazione dell’Iva.

Nel caso di locazione di fabbricati abitativi la regola generale prevede l’esenzione Iva. La circolare chiarisce che è possibile adottare l’applicazione dell’imposta se il locatore è l’impresa costruttrice o quella di ripristino dell’immobile. Può optare, invece, qualsiasi locatore se gli immobili sono destinati ad “alloggi sociali” (Dl n.1/2012). L'esenzione permane nel caso di immobili strumentali ma, a differenza dei fabbricati abitativi, l’opzione per l’applicazione dell’imposta può essere esercitata da qualunque soggetto Iva.

Per i contratti stipulati a partire dalla data di entrata in vigore del decreto legge, cioè il 26 giugno 2012, il regime Iva prescelto al momento della stipula è vincolante per tutta la sua durata. La stessa regola vale per i contratti relativi agli alloggi sociali, come previsto dal decreto n. 1/2012, che è entrato in vigore il 24 gennaio 2012. Se invece il contratto era già in corso al momento dell’entrata in vigore del decreto, la nuova disciplina riguarda soltanto i canoni di locazione non ancora pagati o non ancora fatturati. In particolare, per i contratti di locazione in corso di esecuzione, è stata ammessa la possibilità di modificare il regime Iva applicato ai canoni di locazione limitatamente ai contratti assoggettati a Iva per obbligo di legge, in base alla previgente disciplina. La soluzione adottata con la circolare per questi contratti è basata su principi di flessibilità, nell’ottica di far salvi i comportamenti già posti in essere e di consentire l’applicazione delle nuove regole per tutta la durata residua del contratto, ferma restando l’efficacia delle opzioni espresse in base alla precedente normativa.

Eccezion fatta per alcuni casi specifici in cui è obbligatoria l'imposta, per la cessione dei fabbricati le operazioni sono esenti da Iva sia se essi sono abitativi sia se sono strumentali. Se i fabbricati sono abitativi, è possibile optare per l’imponibilità in caso di cessione effettuata da imprese costruttrici o di ripristino, ma solo quando sono passati 5 anni dalla fine dei lavori. Se l’immobile è destinato ad “alloggio sociale”, invece, l’opzione può essere esercitata da qualunque soggetto Iva. Quest’ultima regola vale anche per gli immobili strumentali.