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Immobiliare: quali prospettive per il 2012?

Immobiliare: quali prospettive per il 2012?Di fronte all’attuale quadro economico e finanziario "le risultanze dei modelli individuano nella stagnazione la prospettiva più probabile per il prossimo biennio. È quanto emerge dal primo rapporto sul mercato immobiliare 2012 di Nomisma secondo cui "l'allenamento della pressione internazionale legato al debito sovrano potrebbe favorire, a partire dal secondo semestre del 2012, una timida ripresa sul versante corporate".



Le previsioni per il 2012 parlano di un numero di compravendite residenziali a livello nazionale pari a 594.037, sostanzialmente in linea con le 598.224 registrate nel 2011. “In un quadro di perdurante debolezza i dati a consuntivo del 2011 evidenziano un’insospettabile capacità di tenuta del mercato immobiliare. Le quasi 600mila transazioni residenziali sul versante al dettaglio e i circa 4,3 miliardi di investimenti su quello corporate rappresentano, infatti, livelli superiori alle attese. Non pare fuori luogo ritenere che i livelli raggiunti rappresentino una soglia di resistenza sotto la quale, anche in condizioni critiche, il settore fatichi a scendere”.
“Se non vi sono dubbi che i risultati dell’anno appena conclusosi vadano interpretati come un segnale tutto sommato positivo, in ragione del fondato rischio di un tracollo ben peggiore – si legge nel rapporto -, è altrettanto evidente rappresentino un ammontare troppo esiguo per un settore che si era strutturato pianificando un turnover di gran lunga superiore.
Nelle 13 città intermedie, rappresentative dell’aggregato dei mercati secondari, il quadro congiunturale riferito al 2011 e ai primi mesi del 2012 si conferma negativo. Anche i tempi medi di vendita e locazione si sono ulteriormente dilatati e, a fronte di un’offerta crescente e disposta a rivedere al ribasso il prezzo richiesto, è la domanda che, indebolita dalla congiuntura economica generale, fa valere una ridotta capacità di spesa e con aspettative divergenti rispetto alla controparte.
Nonostante il quadro negativo espresso da tutti gli indicatori del mercato i prezzi fanno registrare oscillazioni negative contenute confermando, anche per i mercati periferici, il fattore di rigidità. Nella media dei mercati monitorati i prezzi subiscono una variazione annua nominale pari a -1,9% per le abitazioni nuove, a -2,2% per quelle usate, a -1,9% per i negozi, a -2,3% per gli uffici, a -1,7% per i box e garage e a -4,6% per i capannoni industriali.
Gli sconti mediamente praticati sul prezzo richiesto, dal 2008 sono progressivamente cresciuti, raggiungendo livelli piuttosto elevati e, in media, più alti di quelli registrati nei 13 maggiori mercati italiani.
Sia a Milano che a Roma non emergono ancora segnali di ripresa. Sul mercato milanese continua a indebolirsi la domanda in tutti i comparti, a cui fa riscontro il progressivo ampliamento dell’offerta. Nei primi mesi dell’anno non si sono registrate variazioni di rilievo rispetto alle tendenze rilevate nella seconda parte del 2011. Le ricadute sulle transazioni nei diversi comparti sono risultate tutt’altro che uniformi: pressoché nulle nel settore residenziale, grazie all’importante contributo di supplenza garantito dalla componente di investimento, fortemente recessive in quello d’impresa. L’evidente squilibrio creatosi tra domanda e offerta ha determinato un ulteriore ampliamento dei tempi medi di vendita arrivati a superare i 6 mesi per tutte le tipologie immobiliari.
Anche sul mercato immobiliare romano permangono le criticità riconducibili a una persistente debolezza della domanda, sia delle famiglie che degli investitori istituzionali. Le indicazioni degli operatori immobiliari non trovano, tuttavia, riscontro nelle dinamiche ufficiali del settore residenziale, come si evince dall’eclatante crescita delle compravendite registrata nell’ultimo trimestre del 2011. Alla base della discrasia si deve con ogni probabilità porre l’effervescenza della componente di piccolo investimento non intermediata, unitamente alle massicce operazioni di dismissione diretta ai locatari realizzate dai detentori di grandi portafogli immobiliari.


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